Форум » Жилищное право » Договор аренды жилья » Ответить
Договор аренды жилья
Helly: Подскажите, пожалуйста, как ГРАМОТНО составить договор аренды, чтобы собственник жилья не остался потом "с носом". Достали арендаторы, которые меняют в НАШЕЙ квартире окна, трубы, плиты, а потом еще с НАС требуют денег в возмещение своих затрат (хотя заранее оговаривалось, что все это мы делать не разрешаем). Теперь еще, боюсь, вообще без квартиры останемся, поскольку они хотят за "потраченные деньги" чтобы мы отдали им квартиру в рассрочку, выезжать не желают, и милицию мы подключить не можем, поскольку нет никакого бумажного договора с ними, только устные.
Ответов - 4
Nancy Dru: Уважаемая Helly! В соответствии со ст. 681 Гражданского кодекса РФ текущий ремонт сданного в найм жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором. Капитальный же ремонт является обязанностью наймодателя, т.е. Вашей обязанностью (подробнее о том, что является текущим ремонтом, а что капитальным см. Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" в любой правовой системе или здесь). В соответствии со ст. 623 Гражданского кодекса РФ те улучшения, которые произведены нанимателем и могут быть отделены (например, люстра), яаляются собственностью нанимателя. Если же эти улучшения не могут быть отделены и произведены за счет нанимателя, то здесь все зависит от Вашего согласия. Если Вы давали свое согласие на производимые улучшения, то Вы должны возместить их стоимость. Если Вашего согласия не было, то улучшения не подлежат возмещению. Договор коммерческого найма жилого помещения (так он правильно называется) должен быть заключен в письменой форме. Однако, если нет письменной формы, как в Вашем случае, то это не означает, что нет договора. Просто его наличие необходимо доказать в суде, а из-за того, что договор был заключен в устной форме, в суде нельзя будет пользоваться показаниями свидетелей, т.е. надо будет искать другие доказательства. Обязать Вас продать квартиру или отдать квартиру в рассрочку не может никто даже суд. Мы можем посоветовать Вам решить вопрос мирным путем, если же не получится, то подавать исковое заявление в суд об устранении препятствий осуществлению права собственности (проще говоря выселить их).
Helly: Спасибо! Теперь все понятно :-)
Владимир: Здравствуйте! У меня вопрос по составлению договора об аренде жилья. Я хотел бы заключить договор, но сейчас везде стоит графа "подтверждение права собственности" с указанием свидетельства о праве собственности, а у меня его пока просто нет, так как квартира оформлялась давно и еще никакой регистрационной палаты не было в помине. У меня есть справка из БТИ с указанием, что квартира принадлежит мне по праву частной собственности. Что мне делать? Или такая спарвка имеет юридическую силу наравне со свидетельством?
drd2k: Уважаемый Владимир! В данном случае необходимо руководствоваться Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", который регулирует отношения по государственной регистрации недвижимого имущества и следок с ним. В п.1 ст. 6 данного Закона указано, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу настоящего Федерального закона, является юридически действительной. Из содержания данного пункта следует понимать, что если право было получено до введения этого закона в силу, то Вы можете не регистрировать свое право, следовательно Вы и не получите свидетельство о регистрации. Далее, в п. 2, ст. 6 указано, что государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества. Исходя из этого пункта, если Вы, не зарегистрировав свое право и не имея свидетельства, подтверждающее регистрацию права собственности, хотите осуществить сделку, требующей гос.регистрации, то Вы должны зарегистрировать свое права собственности и получить свидетельство. Говоря о заключении Вами договора аренды, я делаю вывод, что Вы имеете ввиду договор найма жилого помещения. До того, как была принята вторая часть Гражданского кодекса, наем жилых помещений в домах частных собственников происходил путем заключения договора аренды (ст. 17 Закона РФ от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики"). Порядок, сроки и условия аренды определялись договором между арендатором и собственником. Когда была введена в действие вторая часть ГК РФ, произошли изменения - наем гражданами жилых помещений в домах частных собственников осуществляется посредством заключения нанимателем с собственником жилого помещения договора коммерческого найма. Поэтому сейчас происходит подмена понятий. В данный момент, если Вы хотите сдать квартиру в наем гражданам для проживания, нужно заключить договор найма жилого помещения, а договор аренды помещения можно заключить только с юридическими лицами. Это обстоятельство очень важно учитывать, так как эти договоры имеют существенные различия, и к ним применяются разные нормы ГК РФ. Так, в статье 674 ГК РФ, которая посвящена форме договора найма жилого помещения, указано, что договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. При совершении данной сделки - заключении договора найма жилого помещения - не требуется ее государственная регистрация, следовательно, основываясь на п. 2 ст. 6 Закона о регистрации, Вы не обязаны регистрировать свое право для совершения такой сделки, Вам будет достаточна справка из БТИ. С уважением, Консультант СКБ
полная версия страницы