Форум » Гражданское право » Покупка нвоой квартиры » Ответить
Покупка нвоой квартиры
Анна Петровна: Здравствуйте! Помогите, пожалуйста! Я с мужем собираюсь приобрести квартиру в строящемся доме. Мне предлагают подписать предварительный договор, на основании которого в будущем, когда дом будет уже построен, со мной дорлжны \заключить договор купли-продажи квартиры. Однако деньги за будущую квартиру мы должны перечислить сейчас. Нет ли опасности в заключении подобного предварительного договора? Не смогут ли нашу будщую квартиру перепрордать несколькоо раз, как часто бывает на практике со стороны недобросовестных застройщиков? И еще один вопрос. Как лучше нам с мужем оформить будущую квартиру - в долевую собственность, или на одного из нас? Каковы последсствия того или иного варианта? Большое спасибо, Анна Петровна.
Ответов - 1
Nancy Dru: К сожалению, в настоящее время практически всеми строительными компаниями практикуется схема заключения предварительных договоров купли-продажи. Кроме этого, предлагается заключение либо договора купли-продажи векселя, либо агентского договора, либо соглашения об обеспечении исполнения обязательств. Цель всех указанных схем получение на начальном этапе денежных средств с дольщика в обход норм ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..." N214-ФЗ. Данным законом регламентировано заключение застройщиком единственного вида договора - договор на долевое участие в строительстве. Этим договором устанавливается целый комплекс правовых гарантий для дольщика. При заключении предварительного договора Ваши права на будущую квартиру не гарантируются, так как застройщик может в дальнейшем отказаться от заключения с вами основного договора купли-продажи. Кроме этого, Вы должны иметь в виду, что нельзя осуществлять оплату по предварительному договору, так как это является нарушением норм ГК РФ. Такая схема позволяет сделать юридически независимыми друг от друга заключение предварительного договора и финансирование строительства объекта и на первый взгляд никаких опасностей для покупателей не представляет. Однако если закон «Об участии в долевом строительстве...» четко прописывает ответственность застройщика перед дольщиком – обязывает его платить неустойку за каждый день просрочки в случае нарушения срока передачи ему квартиры и устранять строительный брак за собственный счет, то ни вексельная схема, ни предварительный договор никаких гарантий не предполагают – ни вместе, ни по отдельности. Также подводными камнями данной схемы является тот факт, что застройщик может потребовать доплатить за квартиру, поскольку за два года, пока строился дом, цены на жилье выросли, а если покупатель откажется, продать ее кому-нибудь другому по рыночной цене. Фактически такая схема – всего лишь беспроцентное кредитование застройщика. И на нее не распространяется ни закон «О долевом участии в строительстве…», ни закон «О защите прав потребителей». Законодательство не регулирует размер задатка по предварительному договору купли-продажи квартиры, и его размер может составить полную ее стоимость. Однако этот договор не подлежит государственной регистрации, следовательно, не дает покупателю никаких гарантий. Предварительный договор обычно заключается на срок строительства дома и включает, в частности, положение об освобождении сторон от ответственности по договору в случае наступления форс-мажорных обстоятельств. А эти обстоятельства подразумевают и введение в действие нормативных актов государственных органов. Если, например, строительство дома будет заморожено, то застройщик будет вправе не выполнить свои обязательства и вернуть деньги можно будет в лучшем случае через суд. А поскольку деньги частных инвесторов уже потрачены на строительство, их придется ждать долго. Застройщик хочет защитить прежде всего свои интересы, поэтому не оставляет права соинвестору расторгнуть договор без потерь: например, включает в него штрафные санкции по отношению к покупателю, если он расторгнет договор по своей инициативе, увидев, что сдача объекта откладывается на неопределенный срок. Напомним, что в соответствии с законом «Об участии в долевом строительстве» при расторжении договора по инициативе дольщика застройщик обязан вернуть ему полную сумму, да еще с процентами. Предварительные договоры купли-продажи не подлежат регистрации, поэтому застройщик может заключить несколько таких договоров на одну квартиру. Обычно попавшие в такую ситуацию соинвесторы оспаривают между собой в суде право на квартиру, и она достается тому, кто первым заключил предварительный договор купли-продажи. А остальные, тоже через суд, вправе требовать от застройщика возврата вложенных в строительство денег и возмещения убытков. Теперь о долевой собственности. В принципе, большой разницы нет между долевой собственностью и совместной собственностью супругов. В случае развода и там, и там доли признаются равными (если ранее по соглашению не было определено иное), единственно, что в соответствии со ст.39 СК РФ суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, когда другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи. Так же разница состоит в том, что долевой собственник может продать свою долю в квартире, только предложив сначала купить эту долю другому собственнику (право преимущественной покупки). А для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (ст. 35 СК РФ). Долевая собственность удобнее тем, что можно с самого начала записать, что Ваша доля составляет столько-то. Эту долю Вы сможете продать (но не забывайте про право преимущественной покупки). При совместной собственности супругов доли будут определяться только через суд.
полная версия страницы